Historie von Immobilienfonds

Nach dem Krieg wurden in Deutschland die Stadtzentren Schritt für Schritt neu aufgebaut. Anfang der 60iger Jahre ging es den Städten, Kommunen und ersten größeren Handelsketten, ähnlich wie in der Schiffahrt den Reedereien, neue und moderne Immobilien waren nicht mehr aus eigener Kraft oder mit staatlicher Hilfe zu finanzieren. Die ersten Fonds wurden aufgelegt.
In den 70iger Jahren entstanden große Supermarktketten die viel Geld für Ihre Objekte am Stadtrand benötigten. Die Entwicklung der 80iger und 90iger Jahre ging mehr und mehr in Richtung Dienstleistungszentren, Einkaufspassagen und Shoppingcenter. Gleichzeitig entwickelte sich der Markt für Spezialimmobilien, wie beispielsweise Multiplexkinos, Ärztehäuser, Kliniken oder Musicaltheater.
Die Vorteile für beide Seiten liegen auf der Hand. Die Mieter (große Unternehmen) konnten so schneller ihre Marktanteile und ihre Marktdurchdringung viel schneller ausbauen. Die Anleger konnten steuerliche Vorteile am Anfang der Investition geltend machen und erhalten ansehnliche Mieteinkünfte aus den realisierten Objekten.

Für Laien schwer durchschaubar?

Im Bereich der Immobilienfonds unterscheiden wir in zwei unterschiedliche Fondskonzepte:

Offener Immobilienfond:
Die offenen Immobilienfonds sind täglich an der Börse handelbar und regenerieren Kursgewinne bzw. -verluste plus Dividendengutschrift (die vereinnahmte Miete des verwalteten Immobilienvermögens im letzten Geschäftsjahr). Es werden also Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Steuervorteile können nur durch Kursgewinne nach einer Spekulationsfrist von mehr als 12 Monaten erzielt werden. Zum Zeitpunkt der Investition erhalten Sie keine Steuervorteile. Das Fondsvolumen ist offen, das heißt es gibt keine Volumensbegrenzung.

Geschlossener Immobilienfond:
Der geschlossene Immobilienfonds lässt von vorneherein nur eine begrenzte Anzahl an Investoren zu. Ist genug Geld gesammelt worden, wird der Fond geschlossen. Daher auch der Name. Oft ist es nur eine einzige Immobilie wie etwa ein Einkaufszentrum oder Bürogebäude. Das birgt allerdings auch Risiken, denn die vermeintliche Renditeimmobilie kann sich als Pleiteobjekt entpuppen. Deshalb sollten Sie schon sehr genau hinsehen, in was Sie da ihr Geld investieren. Allerdings überfordert eine objektive Einschätzung des Standorts den Anleger oftmals.

Wissenswertes:

Höhe der Investitionssumme
Die Empfehlungen dazu reichen vom 12- bis zum 18-fachen der Nettojahresmieten. Grund für diesen Unterschied ist die Lage des Objekts. In einer Frankfurter 1a-Lage ist das 20-fache nicht unüblich. Dagegen werde für einen Aldi-Markt auf der grünen Wiese vielleicht nur das 10-fache veranschlagt. Tipp: Mindestens 70 bis 80 Prozent des Objektes sollten langfristig vermietet sein.

Mieteinnahmen und Gewinne
In den Verkaufsprospekten finden sich viele Zahlen zu den erwarteten Mieteinnahmen und Gewinnen. Für Laien schwer zu durchschauen. Deshalb sollten Sie vor einer größeren Investition kompetente Wirtschaftsprüfer, Ihren Steuerberater und / oder uns die Firma finanz-profil zu Rate ziehen.

Steuerliche Veranlagung
Sobald Gewinne erzielt werden, zum Beispiel aus den Mieteinnahmen, müssen diese versteuert werden, sofern nicht die Gewinne mit Anfangsverlusten aus dieser Fondsanlage verrechnet werden können. Für Anleger, die in absehbarer Zeit in Rente gehen, könnte es dennoch interessant sein. Denn als Pensionär hat man einen geringeren Steuersatz.

Gesellschaftsformen
Die von den Emissionshäusern gewählte Gesellschaftsform kann böse Überraschungen bringen. Bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts haftet der Gesellschafter zusätzlich zu seinem investierten Geld, das er in die Fondsgesellschaft gesteckt hat, mit seinem gesamten Privatvermögen. Im Gegensatz zum Kommanditisten (KG-Model). Hier haftet der Anleger nur mit seiner Einlage - was ja auch schon schlimm genug sein könnte.
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist das Geld sehr langfristig gebunden. In der Regel besteht auch kaum eine Möglichkeit, vorzeitig auszusteigen. Sie sollten sich also sicher sein, dass Sie ihr Geld in den nächsten 20 bis 25 Jahren nicht benötigen.

Unser Tipp:

Auslandsimmobilien
Im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds gibt es noch eine zweite interessante Rubrik, die Auslandsimmobilien. Durch Ihre Investition sind Ihre Erträge unter dem Doppelbesteuerungsabkommen weitestgehend steuerfrei.
Wir empfehlen in diesem Bereich nur den Wirtschaftsraum USA, da europäische Nachbarn in den nächsten Jahren einige Probleme bekommen dürften. Die Anlagedauer in den USA liegt zu dem deutlich unter den europäischen Investitionshorizonten. Sie müssen hier nur mit 10 bis maximal 20 Jahren rechnen.

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